La mise en location d’une boutique en île de France peut être soumise au versement d’un pas de porte (le droit d’entrée). Cette somme est due au propriétaire au moment d’entrer dans les murs de commerce. Si vous vous apprêtez à lancer votre activité commerciale en passant par la location d’un commerce, nous vous donnons 3 critères importants d’échapper au versement d’un pas de porte en île de France.
Qu’est-ce que vraiment le « pas de porte » ?
Le pas de porte désigne un droit d’entrée explicitement spécifié dans le contrat du bail commercial. Il s’agit d’une somme à régler entre le propriétaire bailleur et le locataire exploitant des murs commerciaux. Le montant de ce droit d’entrée est fixé par le propriétaire en toute liberté. Le pas de porte d’un commerce en ile de France est soumis à la loi du marché, son estimation s’évalue selon l’attractivité commerciale de l’emplacement du local.
Pour quelle raison faut-il payer un pas de porte ?
Le pas de porte sert de garantie au propriétaire. Il peut, en cas de litige, s’assurer de correctement profiter de la plus-value de son bien sans avoir à augmenter le loyer, cette augmentation étant limitée. Pour cette raison, la redevance des pas de porte intervient comme un véritable supplément de loyer en particulier en cas de renouvellement de contrat de bail commercial.
Pour ne pas payer de pas de porte :
Les commerçants qui cherchent à échapper au pas de porte peuvent se rabattre sur certaines alternatives tels que :
- Le locataire peut bénéficier d’une déduction de pas de porte sur plusieurs années à partir du résultat fiscal. Aussi, à l’issue de cette période d’amortissement, l’exploitant (locataire) pourra bénéficier d’un loyer revu à la baisse.
- Payer un pas de porte apporte de nombreux avantages, parmi eux, une cession plus simple. En effet, le repreneur choisira plus naturellement d’opter pour un loyer moins élevé. A ce stade le repreneur échappe donc à ce versement.
- Par ailleurs, un loyer soumis à la TVA implique de la même façon un pas de porte également soumis à la TVA. Le propriétaire devra déclarer ce supplément directement dans la catégorie des « revenus fonciers imposables ». Il dispose de la possibilité de régler le paiement lié à cet impôt sur 4 ans.
Qu’en est-il du bail de commerce américain ?
L’autre façon d’échapper à l’acquittement du pas de porte concerne les baux commerciaux « à l’américaine ». Dépourvu de pas de porte et même du droit au bail, cette solution pourrait en séduire plus d’un. Seul bémol, le loyer proposé avec cette méthode se trouve être particulièrement élevé. C’est en quelque sorte une compensation effective servant à couvrir à la fois la valeur locative du bien et celle du droit d’entrée dans les locaux.
A noter que cet « amortissement » du droit d’entrée se transforme en échelonnement répartie sur l’ensemble de la durée du bail.
